住み替えます〜FP家庭のマネー術〜

突然ですが、住み替えをすることにしました！

我が家は持家なので、住み替えにあたり
賃貸に出すことも考えました。

が、空き室による賃料収入が得られないことや、
年数が経過して不動産価格が下がることを考え、
売却することに決めました。

ということで、先日前にお世話になったことのある
不動産会社と売買の媒介契約をしました。

媒介契約は3種類あります。

一般媒介契約。

専任媒介契約。

専属専任媒介契約。


下に進むほど、契約先との拘束力が強くなります。


一般は、複数の不動産会社に媒介の依頼ができます。

専任と専属専任は、
一社の不動産会社のみに媒介の依頼ができます。


売主（私のこと）が直接購入者を見つけたとき、
不動産会社を通さずに売ることを、
自己発見取引といいます。

自己発見取引ができるのが、一般と専任。

専属専任は、自己発見取引ができません。

不動産会社を通して（媒介）売買すると、
売主も買主も不動産会社に報酬を支払います。

自己発見取引であれば、その報酬が不要なので
売主、買主双方にメリットがあるのです。


営業報告の義務や指定流通機構への登録も
考え合わせて、我が家は専任媒介契約にしました。


不動産会社の報酬は、一般的に

売買代金×3％＋6万円

とされています。


しかし、これは必須ではなく報酬の限度額です。

我が家が契約した会社は、この報酬が半額で

売買代金×1.5％＋3万円

です。

たかが数パーセントと思うかもしれませんが、
例えば5,000万円の売買だとすると、

5,000万円×3％＋6万円＝156万円

5,000万円×1.5％＋3万円＝78万円

となります。

約80万円も違うと、大きいですよね。


我が家（売主）は、
専属媒介契約した不動産会社とのみ
取引を行います。

売買が成立すれば、契約をした会社に
報酬を支払います。


対する買主は、
私が契約した不動産会社と
取引を行うこともできます。

売買が成立すれば、私と同じく
売買代金×1.5％＋3万円
の報酬を支払います。


買主は、他の不動産会社から
我が家を購入することもできます。

その場合、売買が成立して支払う報酬は
買主が依頼した不動産会社の報酬率に
従います。


つまり、2種類の取引形態があります。

＜Ａパターン＞
売主⇔不動産会社⇔買主

＜Ｂパターン＞
売主⇔不動産会社　　不動産会社⇔買主


大手不動産会社は、Ａパターンを好むようです。

売主、買主の両方から報酬を得られるからです。


我が家の不動産会社は、
Ｂパターンが中心だといっていました。

より多くの不動産会社に物件情報を周知し、
購入希望者の分母を増やしたいからとのこと。

売主、買主にとっても、
自分の側にたった不動産会社と交渉するほうが
よいように思います。

裁判のように、双方に代理人がいた方が
自分に有利な交渉ができるのではないでしょうか。


不動産探しをするときは、
信頼できる不動産会社をみつけ、
窓口を一つにしたほうがいいと思います。

インターネットや新聞チラシで見つけた気になる物件も、
窓口にお願いしている不動産会社にいえば、
情報を集め、内覧の予約を入れてくれます。



サブプライムの余波で、
新築不動産市場はかなり冷え込んでいるようです。

値ごろ感のある中古不動産市場は、
それほど落ち込んでいないという話なので、
ちょっと期待していますが、どうなることやら。

また動きがあったら、報告しますね！



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